彩生(shēng)活2014年報(bào)點評
文章來(lái)源：榕樹投資發布時(shí)間(jiān)：2015-03-12
彩生(shēng)活2014年報(bào)點評
彩生(shēng)活發布了(le) 2014 年業績，收入 3.9 億人(rén)民(mín)币，同比增長 67%，淨利潤 1.5 億，同比增長 230.8%，EPS0.17 元，每股股派息 0.09 港币，派息率 50%。
這(zhè)裏需要特别注意的是，彩生(shēng)活 14 年相比 13 年有兩項非經常性損益，一(yī)是期權費用計在行政費用中，大概 3000 萬，二是上(shàng)市(shì)開支 1600 萬（13 年有 2300 萬），所以說(shuō) 2014年彩生(shēng)活的經營淨利潤為(wèi) 1.96 億，相對 2013 年經營淨利潤 6800 萬增長 188%。淨利潤增速快(kuài)于收入增速的原因是由于毛利率的提升以及銷售費率，管理(lǐ)費率的下(xià)降。
一(yī)、業務(wù)分(fēn)析
2014 年彩生(shēng)活管理(lǐ)的物業已經延伸至中國 109 個(gè)城市(shì)及新(xīn)加坡， 其中已經由彩生(shēng)活人(rén)員(yuán)入駐并采取彩生(shēng)活管理(lǐ)體(tǐ)系的小區有 796 個(gè)，管理(lǐ)面積 1.37 億平方米；已經全委但(dàn)目前處于過渡期簽訂顧問合同的小區 469 個(gè)，管理(lǐ)面積為(wèi) 6800 萬平方米。
由上(shàng)圖可知，2014 年彩生(shēng)活終止服務(wù)的小區數量有 65 個(gè)，而 2013 年有 22 個(gè)，管理(lǐ)層解釋這(zhè) 65 個(gè)小區大部分(fēn)是由于物業管理(lǐ)費用太低(dī)導緻入不敷出彩生(shēng)活主動退出，個(gè)人(rén)認為(wèi)退出的 65 個(gè)小區相對于彩生(shēng)活整體(tǐ)管理(lǐ)的 1365 個(gè)小區來(lái)說(shuō)并不多。
年初3.3億收購(gòu)了(le)高端物業管理(lǐ)公司開元國際，開元國際擁有3000平米的優質物業，是目前彩生(shēng)活可能(néng)收購(gòu)的物管公司中最大的，開元的賬上(shàng)還有2個(gè)億現(xiàn)金(jīn)以及價值7000萬的寫字樓可供出售，今年彩生(shēng)活計劃把管理(lǐ)面積做到3.2億平米以上(shàng)。
二、收入分(fēn)析：分(fēn)為(wèi)物業管理(lǐ)，工程服務(wù)和社區增值業務(wù)收入。物業管理(lǐ)：從去年同期的 1.37 億增長 72.7%至 2.36 億。
從上(shàng)圖可知 2014 年物業管理(lǐ)收入增長主要來(lái)源于酬金(jīn)制和顧問費收入大幅增加，之前彩生(shēng)活的大部分(fēn)物業是采用酬金(jīn)制管理(lǐ)所以酬金(jīn)制收入随着物業管理(lǐ)面積的增長這(zhè)個(gè)比較好(hǎo)(hǎo)理(lǐ)解，酬金(jīn)制的管理(lǐ)面積從 2013 年 5300 萬平方米增長 102.6%至 2014 年的 1.08 億平方米。
顧問費大幅增加主要是由于今年彩生(shēng)活收購(gòu)了(le)大量的物業，而這(zhè)些(xiē)物業由于收購(gòu)過來(lái)的時(shí)間(jiān)還偏短處于自動化(huà)改造的階段，等15年改造完成後這(zhè)部分(fēn)物業也(yě)将采取酬金(jīn)制計入收入，顧問費的管理(lǐ)面積從 2013 年 730 萬平方米增長 682.2%至 5700 萬平方米。
工程服務(wù)：從去年同期的 5100 萬增長 69.8%至 8800 萬。這(zhè)裏需要說(shuō)明設備安裝收入的減少是由于彩生(shēng)活已經逐漸把這(zhè)塊業務(wù)外包所緻。
社區增值業務(wù)：從去年同期 4500 萬增長 46.3%至 6500 萬。
社區增值業務(wù)的收入增速相對彩生(shēng)活整體(tǐ)的收入增速還是偏慢(màn)的，說(shuō)明彩生(shēng)活線上(shàng)這(zhè)塊業務(wù)的貨币化(huà)道路(lù)仍然任重道進，這(zhè)主要是由于e理(lǐ)财，e維修，e租房(fáng)覆蓋的小區數還比較少，所以随着彩生(shēng)活管理(lǐ)小區數的增長以及增值業務(wù)覆蓋小區數的增加社區增至業務(wù)今年的增長還是可期的，公司給的預期是今年增長50%。另外和360的合作(zuò)的家庭安全解決方案也(yě)值得期待。
三、财務(wù)指标分(fēn)析
（1）毛利率：79.6%，較 2013 年 61.6%上(shàng)升了(le) 18 個(gè)百分(fēn)點，主要是由于物業管理(lǐ)收入中的酬金(jīn)制和顧問費占比提升，這(zhè)兩項的毛利率都是 100%。
（2）現(xiàn)金(jīn)：6.87 億。
（3）貿易應收款及其他應收：從 2013 年 4000 萬增長到 2014 年的 1.5 個(gè)億，目前已經收回大概 7000 萬。
（4）代表住戶付款/收款：應收款項 8600 萬，應付款項 7200 萬，兩項基本相當。說(shuō)明采取酬機制集體(tǐ)收入并沒有産生(shēng)過多的壞賬，彩生(shēng)活物業費的收繳率達到95%以上(shàng)。
